Vendeur, ne payez plus le pré-état daté !
Pour la parfaite information de l’acquéreur, la loi ALUR exige que le vendeur remette toute une série de documents avant la signature du compromis de vente (article 54). Sont demandés notamment :
- Le règlement de copropriété ainsi que toutes les modifications dont il a fait l’objet depuis sa création
- Les procès-verbaux des 3 dernières années
- Le carnet d’entretien de l’immeuble (obligatoire depuis le 1er janvier 2002)
- Les diagnostics techniques concernant les parties communes, y compris le DPE de l’immeuble s’il a été fourni (obligatoire pour les immeubles de plus de 50 lots avec chauffage collectif)
- Les derniers budgets votés ainsi que les comptes de l’immeuble des deux dernières années (joints à la convocation de l’Assemblée Générale)
- La situation des impayés au 31 décembre de l’année écoulée (annexes comptables jointes également à la convocation de l’AG)
- Le montant de l’avance de trésorerie (systématiquement noté sur les appels de fonds provisionnels et sur le récapitulatif des charges de l’année écoulée)
- Le montant des provisions travaux s’il a été voté en AG (apparaissant dans l’appel de charges provisionnelles)
- La position comptable du copropriétaire vendeur dans les livres de la copropriété
Ces documents sont essentiels et doivent donc être fournis par le copropriétaire vendeur à l'acquéreur puisque le délai de rétractation ne court pas tant qu’un document est manquant.
Pour synthétiser ces informations, les notaires d’Ile-de-France et la FNAIM du Grand Paris ont imaginé un document appelé « le pré-état daté ». Celui-ci s’est largement répandu en France. Les syndics l’ont intégré dans leurs contrats prévoyant une facturation à la charge du copropriétaire vendeur. Les sommes pouvaient aller de 100€ à 600€.
Depuis, le décret du 26 mars 2015 est passé par là, venant imposer un contrat de syndic type (applicable dès le 1er juillet 2015 pour les nouveaux contrats de syndic votés en AG).
A la lecture de l’article 9-2 du nouveau contrat type, il n’est nullement fait allusion à un pré-état daté, ce qui signifie que le pré-état daté n’existe pas juridiquement et qu’il ne peut encore moins être facturé. Toute rédaction contraire à cet article 9-2 serait réputée non écrite puisqu’illégale.
La seule facturation exceptionnelle que peut faire le syndic à la demande d’un copropriétaire vendeur concerne les honoraires pour délivrance des documents de l’article 54 sur support papier (art 9-3).
Mais, autre très bonne nouvelle : l’ordonnance du 27 août 2015 donne désormais la possibilité au vendeur de remettre ces documents sous forme dématérialisée à condition que l’acquéreur signe une attestation précisant qu’il accepte, et le jour même qu’il signe et date une décharge attestant de cette remise.
Plus de pré-état daté ni de délivrance de documents sur support papier à payer !
En revanche, pour l’acte authentique, c’est une autre histoire : le syndic doit établir un état daté qu’il aura toute légitimité à facturer au copropriétaire vendeur. On attend, sur ce sujet, un décret qui viendra encadrer le montant des honoraires pour l’établissement de l’état daté (aujourd’hui en moyenne facturé entre 200 et 600€).