Logement insalubre : définition et procédure

Logement insalubre : définition

Un logement insalubre est celui qui ne remplit pas certains critères. Le logement insalubre est celui qui est dangereux pour la santé et la sécurité de ses occupants et, éventuellement, pour le voisinage. Cela ressort de son état et /ou de ses conditions d’occupation (articles L.1331-1 et suivants du Code de la santé publique).

Généralement, il est question d’un cumul de problèmes liés à l’état du logement. Le caractère insalubre du logement s’apprécie au cas par cas et selon les critères suivants :

• Etat des équipements au regard de la vétusté et des normes en vigueur : canalisations, installation électrique, chauffage, gaz, éléments de cuisine et salle de bain (robinetterie, lavabo, douche, baignoire).
• Organisation du logement : superficie et dimension des pièces, isolation phonique et thermique, état des plafonds, murs et sol.
• Risques particuliers : amiante, peinture au plomb, état des gardes corps aux fenêtres, etc.
• Entretien du logement : occupation et nombre de personnes, propreté, etc.
• Circulation de l’air et de la lumière (fenêtres, aérations en nombre suffisant, etc.).

Le logement insalubre est également un logement indécent au regard des critères du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (article 5). Or, délivrer un logement décent est l’une des obligations principales incombant au propriétaire qui met son bien en location.

A noter : le logement salubre est ainsi celui qui comporte des équipements en bon état de fonctionnement, non dangereux pour la santé et la sécurité de ses occupants. Il n’est pas en état de sur-occupation, est bien entretenu et bénéficie d’une bonne circulation de l’air et de la lumière.

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Que faire en cas de logement insalubre ?

La notion d’insalubrité relève du droit public. Ainsi, les recours à engager et les sanctions sont prononcés devant ou par des autorités administratives. On trouve ces éléments dans le Code de la santé publique (articles L. 1331-26 et suivants). Concrètement, toute personne qui a connaissance d’une situation d’insalubrité doit en avertir le maire de la commune. Il peut le faire par tous moyens. Ce signalement entraîne l’ouverture de la procédure suivante.

Des professionnels de l’agence régionale de santé (ARS) ou les services communaux de l’hygiène et de santé (SCHS) se déplacent afin de visiter le logement et d’établir si oui ou non le logement est insalubre. Un rapport est alors établi et envoyé au Coderst (Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques). Cette commission se réunit sur demande du préfet afin d’examiner des situations et émettre des avis.

Le Coderst rend un avis qui lie le préfet : il se prononce sur l’état d’insalubrité caractérisé ou non et enjoint les préconisations nécessaires. En fonction de cet avis, le préfet peut être tenu de prendre un arrêté d’insalubrité concernant le logement. Cela signifie que celui-ci ne doit plus être occupé. Si le logement doit être sécurisé, il peut également prendre ce que l’on appelle un arrêté de péril.

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Quelles conséquences ?

Les conséquences sont différentes selon la gravité de l’insalubrité.

En cas d’insalubrité à laquelle on peut remédier, des mesures peuvent être prises et permettre le maintien des occupants dans le logement. Une interdiction seulement temporaire d’occuper le logement peut également être décidée.

On dit que le préfet prend un arrêté d’insalubrité “remédiable”. Cet arrêté est notifié au propriétaire du logement et l’oblige à faire effectuer des travaux suivant un délai précis. A défaut, le propriétaire encourt ce que l’on appelle une astreinte (le paiement d’une somme par jour de retard d’exécution des travaux, allant jusqu’à 1.000 euros). Si les travaux sont exécutés, l’arrêté est levé. A défaut, le propriétaire peut faire l’objet d’une ultime mise en demeure avant que le préfet ou le maire ne fasse réaliser les travaux d’office et à ses frais.

Relevons que le propriétaire qui loue son logement doit assurer l’hébergement de son locataire. S’il n’accomplit pas cette obligation, le maire de la commune ou le préfet peut le faire en ses lieux et place, à ses frais.

En cas d’insalubrité irrémédiable, celle pour laquelle il n’existe plus aucun moyen technique d’y remédier (ou alors le coût des travaux dépasserait celui de sa reconstruction), la procédure diffère quelque peu. Tout comme dans le cas précédent, un arrêté est notifié au propriétaire du logement afin de l’obliger à faire réaliser des travaux, sous astreinte également. La différence ? L’arrêté comporte une interdiction définitive d’habiter les lieux à date précise (suivant un délai d’un an). Tout comme pour l’insalubrité remédiable, si les travaux ne sont pas réalisés par le propriétaire, celui-ci est mis en demeure et à défaut d’exécution, le maire ou le préfet peut les faire réaliser à ses frais.

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Bon à savoir : le préfet peut faire engager des mesures sans même attendre l’exécution du propriétaire car il y a urgence. Il peut ainsi faire évacuer le logement ou faire réaliser des travaux immédiats.

Si le bien est mis en location et qu’une interdiction d’habiter les lieux est prononcée, le loyer n’est plus dû à compter du 1er jour suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité. Le propriétaire doit donc reloger son locataire dans un logement décent et conforme à ses besoins (secteur géographique, superficie, etc.).

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Poursuites pénales

Notons enfin que dans les deux cas, insalubrité remédiable ou non, le propriétaire encourt également des poursuites pénales. Le refus de réaliser les travaux prescrits par l’arrêté l’expose principalement à une peine d’emprisonnement d’un an et à une amende de 50.000 euros. L’absence de relogement du locataire, la perception d’un loyer malgré l’interdiction et la menace ou intimidation visant à faire renoncer le locataire à ses droits sont également punis de trois ans d’emprisonnement et d’une amende de 100.000 euros (article 1337-4 du Code de la santé publique).