Le spectre d’un krach immobilier a-t-il un sens aujourd’hui ?

L’art difficile de la prévision.

Autant la relecture un an après la date annoncée des prévisions des voyantes se révèle toujours un moment délicieux, autant une rapide revue de presse sur les articles de 2017 qui annonçaient un effondrement sinon un krach  immobilier en 2018, s’avère pour le moins captivante. Ainsi, la presse se posait la question en octobre 2017 d’une possible répétition de la crise immobilière de 1990. De manière identique, la presse indiquait que certains aspects de la situation « peuvent laisser penser que le krach  immobilier est en marche ». La liste est longue… Est-il utile de préciser qu’il n’a rien été de ces supputations catastrophistes et combien il faut considérer avec prudence l’avis de ces mêmes experts pour les années futures ?

Une conjonction d’événements multifactoriels.

En effet, un krach  immobilier est le résultat de la concomitance de plusieurs facteurs économiques et financiers. Au nombre desquels, notamment, une hausse soudaine des taux des prêts immobiliers (dont le faible niveau depuis plusieurs années est responsable de la bonne santé générale du foncier), une crise financière due à un phénomène mondial (du type des subprimes en 2008) qui bloquerait les capacités de crédit des banques, et enfin des décisions du gouvernement français qui, à l’image de l’impôt sur la fortune immobilière ou la restriction d’accès au Pinel, pourraient sérieusement refroidir les investisseurs, qu’ils soient simples particuliers ou institutionnels.

L’immobilier se porte bien en France.

S’il est concevable que l’une de ces causes survienne prochainement, leur simultanéité reste fort peu probable. Évidemment, d’un trimestre à l’autre, voire d’une année à l’autre, la baisse du chiffre de transactions peut fournir des motifs d’inquiétude. Pourtant, globalement, l’immobilier se porte bien ces derniers temps avec une vraie dynamique depuis deux ans et une croissance constante des ventes depuis 2015, dans toutes les régions et non pas uniquement au cœur des grandes métropoles.

Des ventes stables.

Si une stabilisation de ce volume de transactions dans les mois prochains n’est pas à exclure, elle n’en constituerait pas pour autant un signe inquiétant car on resterait encore loin des années moroses (2012 – 2014) et de leurs 700 000 ventes annuelles confrontées aux 950 000 que l’on a connues en 2017 et 2018 (sur les 12 derniers mois glissants en septembre 2018). Surtout que les taux d’intérêt des prêts destinés au foncier demeurent historiquement bas.

Acheter en empruntant ne coûte rien !

Quant à l’éclatement d’une bulle immobilière, chiffon rouge récurrent de la presse, aucun signe ne la laisse présager. Et elle ne toucherait guère propriétaires et nouveaux acquéreurs dont les remboursements des emprunts, généralement à taux fixe, ne seraient pas affectés (ce qui n'est pas le cas, bien entendu, des crédits à taux variables). En attendant l'apocalypse que d'aucuns aiment à annoncer, la hausse de l’inflation en France (1,6% pour les six premiers mois de 2018) est favorable aux emprunteurs qui bénéficient actuellement d'un taux moyen du crédit de 1,61% sur 20 ans ! Ce qui revient à dire qu’emprunter aujourd’hui… ne coûte rien !