Investissement locatif : un avantage peu connu du futur prélèvement à la source

Une mesure exceptionnelle pour 2018/2019.

Le nouveau gouvernement étant visiblement à la recherche d’économies pour équilibrer son budget, rien ne laisse à penser que les aides destinées à l’habitat resteront d’actualité dans les années à venir. D’autant que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui a remplacé l’ISF (impôt sur la fortune) a montré le peu d’intérêt que les ministres d’Emmanuel Macron portaient à la pierre en général. Raisons de plus pour les investisseurs dans le locatif de profiter d’une mesure exceptionnelle et d’envisager des travaux cette année puisque leur montant peut être retranché des revenus fonciers de 2018 et pour moitié de ceux de l’année prochaine ! Le moyen parfait de valoriser son patrimoine à faible coût !

Un déficit foncier déductible pendant dix ans.

Propriétaire, et si vous êtes un particulier bien entendu, et que vous louez un logement, vous savez que vous pouvez déduire ce que vous auront occasionné des travaux de rénovation de votre revenu foncier, avec un plafond de 10 700€ annuel. Cependant, si leur coût excède le montant perçu grâce aux loyers, vous avez la possibilité de reporter la différence (ce qu’on appelle un « déficit foncier ») sur les dix années suivantes. Un procédé plutôt avantageux conçu par l’État afin d'encourager la réhabilitation de l'habitat. Exemple : pour un revenu locatif de 12 000€ par an et une facture globale de travaux de 40 000€, vous pourrez défalquer 10 700€ de vos revenus de l'immobilier pendant 3 ans et 7 900€ la quatrième année.

La faille du prélèvement à la source.

Seulement voilà, 2019 sera l’année du prélèvement à la source. Ce qui signifie qu’en 2019, si vous déclarez les sommes encaissées en 2018, vous ne paierez pas vos impôts sur vos revenus fonciers de 2018 mais sur ceux de 2019. Alors, quel intérêt d’engager des travaux de rénovation en 2018 dès lors que vous ne pourrez pas les déduire ? Les experts de Bercy, de peur de voir tous les bailleurs différer la réfection de leurs biens immobiliers, ont dont mis en place un système temporaire, valable pour 2018 et 2019.

Un avantage fiscal réservé aux (très) gros travaux.

Ainsi, les réparations effectuées cette année pourront-elles être déduites en totalité en 2018 et pour moitié en 2019 ! Pour mieux comprendre, si vous êtes confrontés à une facture de rénovation qui s’élève à 50 000€, vous pourrez déduire ce montant en 2018 et 25 000€ en 2019, soit une déduction de 75 000€ sur deux ans ! Un vrai avantage fiscal qui, malheureusement, est sérieusement encadré. En effet, pour y prétendre, le montant total doit se montrer au moins égal à deux fois les revenus fonciers, une somme à laquelle il faut encore ajouter le double du déficit autorisé par la loi, soit 2 x 10 700€ (21 400€).

Attention ! Chaque cas est particulier !

Cela dit, cet avantage ne s’avère intéressant que dans certains cas bien spécifiques. Et vous devrez, le cas échéant, en étudier la portée avec un conseiller fiscal qui saura tenir compte de votre cas, forcément singulier. Pour ne donner qu’un seul exemple, si le montant de vos travaux est inférieur à vos revenus fonciers, ce coup de pouce de l'État reste inopérant ! Une chose est sûre : entreprendre des réfections en 2019 ne sera guère avantageux et il faudra attendre 2020 pour retrouver la situation antérieure à 2018 !