Bailleurs, nous avons une petite devinette pour vous. Voici une annonce, postée sur un célèbre site de location entre particuliers. “Loue T2 meublé de 28 mètres carrés au sol, 1 chambre, cuisine, salon et salle de bain avec WC. Loyer hors charges 450 euros. Caution 1.300 euros.” Dans ce simple paragraphe, deux maladresses se sont déjà glissées. Saurez-vous les identifier ?

Voici la première. Pour une location, la surface judicieuse à faire connaître n’est pas la surface au sol, mais celle habitable. La seconde erreur, elle, est plus grave. Le montant du dépôt de garantie - que le bailleur a confondu avec le mot caution - a été ici illégalement fixé. Pour un bien meublé, il est plafonné à deux mois de loyer. Soit 900 euros maximum. Si vous n’aviez pas trouvé, pas de panique. Ces erreurs sont malheureusement fréquentes chez les particuliers-bailleurs. Problème : outre le fait que certaines d’entre elles sont passibles de sanctions, ces maladresses répétées peuvent aussi finir par plomber vos locations. Notamment dans les petites villes où les locataires sont moins sous pression et ont plus de facilités à mettre en concurrence les offres de logements. Pour vous aider à faire le tri, nous avons listé les 10 erreurs les plus courantes constatées sur les petites annonces des bailleurs. Florilège.

  • Bien distinguer le loyer et les charges

Cela semble être du bon sens. Les professionnels de l’immobilier doivent impérativement renseigner d’un côté le loyer, et de l’autre les charges.

Et pourtant, de leur côté, nombre de particuliers ne séparent jamais les deux. “Seul le loyer charges comprises est mentionné dans la grande majorité des cas, sans possibilité de déterminer le montant exact du loyer,” se désole la CLCV, une association de défense des locataires dans son enquête annuelle sur les loyers à Paris. Vous l’aurez compris : mettre en évidence le montant des charges, c’est déjà se positionner parmi les annonces les plus claires du marché.

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  • Ne pas trop sous-estimer les charges locatives

L’expérience montre que beaucoup de bailleurs minorent les charges réelles de leur location, afin de rendre les annonces plus attractives. C’est une erreur qui peut coûter cher. Minorer les charges conduit inévitablement le locataire à devoir les régulariser ultérieurement de façon trop massive. Au risque de faire peser sur lui une pression financière inattendue.

Or, selon la jurisprudence actuelle, une trop grosse pression peut causer un préjudice. C’est en ce sens que le 13 décembre 2018, la Cour d’appel de Toulouse a par exemple condamné un agent immobilier à verser 1.000 euros d’indemnités à un locataire qui avait vu le montant de ses charges tripler. Ne faîtes pas l’erreur de vous exposer à de telles sanctions.

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  • Vérifier que le logement est éligible au meublé

Beaucoup trop de propriétaires annoncent des appartements meublés qui en réalité… ne le sont pas. Pour être éligible aux avantages d’un tel contrat, il faut impérativement mettre à disposition les élément suivants, précisés par un décret publié le 31 juillet 2015 :

  1. Literie comprenant couette ou couverture ;
  2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  3. Plaques de cuisson ;
  4. Four ou four à micro-ondes ;
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  7. Ustensiles de cuisine ;
  8. Table et sièges ;
  9. Etagères de rangement ;
  10. Luminaires ;
  11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, etc).

Si vous ne louez pas en meublé, vous pouvez malgré tout laisser à disposition du locataire quelques éléments de mobiliers. Dans ce cas, précisez cet atout de votre bien dans l’annonce, et surtout insérez une clause dans le bail. “Si un équipement n’est pas inscrit dans le contrat, retirez-le de la location, conseille même David Rodrigues, le responsable juridique de la CLCV. On court au-devant de litiges, si des équipements non déclarés se retrouvent dégradés au cours de la location.”

  • Ne pas oublier de communiquer les performances énergétiques

Que le loueur soit un professionnel ou un particulier, il s’agit d’une obligation légale. Un bailleur doit impérativement fournir à son futur locataire un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Celui-ci doit être réalisé par un professionnel certifié. “Un diagnostic est valable pendant dix ans”, précise David Rodrigues. Sur internet, l’annonce doit donc mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l'étiquette Énergie.

Sachez qu’en cas de DPE mensonger ou d’absence volontaire de DPE, le locataire peut saisir la DGCCRF. La répression des fraudes peut alors infliger au bailleur une amende jusqu’à 300.000 euros et le faire condamner jusqu’à 2 ans de prison.

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  • Bien connaître le plafond du dépôt de garantie

Après avoir lu ces lignes, vous n’aurez plus d’excuses. Pour calculer le montant du dépôt de garantie d’un locataire, les règles à suivre sont très claires. Pour un non-meublé, le montant est plafonné à l’équivalent d’un mois de loyer, hors charge. Pour un meublé, il est au maximum de deux mois de loyers, hors charge.

Difficile de faire plus simple. C’est pourtant une erreur encore trop fréquente sur nombre d’annonces de particuliers à particuliers. “Un bailleur qui ne sait pas calculer la caution correctement ne donne pas une bonne image de lui”, juge David Rodrigues, le responsable juridique de la CLCV. Là encore, respecter la légalité du dépôt de garantie exigé permettra de vous distinguer des bailleurs mal informés, ou malhonnêtes sur le marché.

  • Calculer en priorité la surface habitable, et non la surface au sol

Les professionnels ont l’obligation de communiquer la surface habitable de la location, en mètres carrés. Nous conseillons aux bailleurs particuliers de faire de même, puisque de toute façon, c’est cette surface qui servira de base à la rédaction du contrat de location. Le bailleur peut calculer lui-même la surface, ou faire appel à un expert en cas de volume complexe à prendre en compte.

Dans la majorité des cas, ne privilégiez jamais la surface au sol à la surface habitable dans une annonce. “Le seul intérêt, c’est pour les cas d’appartements sous les combles, où la surface au sol peut être une information complémentaire ”, décrypte David Rodrigues.

Attention : la précision est très importante. Si la surface louée réelle est inférieure à 5% à celle indiquée sur le bail, le locataire peut exiger une réduction de loyer proportionnelle l’écart constaté.

  • Ne pas appliquer de frais illégaux

Malheureusement, certains bailleurs se montrent assez peu scrupuleux dans leur annonce de location. Ils n’hésitent ainsi pas à pratiquer des frais totalement illégaux. Florilège. Pour un T3 à louer dans le 11e arrondissement de Paris, un bailleur n’hésite pas à facturer chaque visite de son appartement 50 euros. Nous n’avions encore jamais vu de solution aussi créative pour faire fuir les futurs locataires.

Autre cas abusif relevé par la CLCV : des “frais de mise en service” de ce bailleur, qui loue une “chambre de service” dans le 17e arrondissement de Paris. A quoi correspondent ces frais ? “Mystère”, répond l’association.

On relèvera également le cas de ce propriétaire, qui facture la rédaction de son bail 500 euros à son futur locataire. “Une telle prestation est gratuite sauf en cas de recours à un professionnel”, s’indigne la CLCV. En cas de conflit avec votre futur locataire, ceux-ci seront en droit de vous réclamer les sommes illégalement perçues.

  • S’abstenir de discrimination

Malheureusement, certains bailleurs n’hésitent pas - de façon assez décomplexée - à discriminer certains locataires. Et même, à l’écrire dans leur petite annonce. Quelques exemple types ont été relevés par la CLCV. A Paris par exemple, le bailleur d’un “charmant studio situé au RDC” d’un immeuble haussmanien précise, dans son annonce : “étudiants s’abstenir car immeuble très calme.” Nous vous laissons juger la maladresse de la démarche.

Autre perle relevée par la CLCV : cette annonce pour un appartement loué à Paris, proche du métro République. Elle porte la mention suivante : “pas de bail avec les pays étrangers.” Nous nous contenterons de rappeler que la discrimination constitue un délit punissable par la loi, à 3 ans d’emprisonnement et 45.000 euros d’amende.

  • Ne pas confondre un dépôt de garantie et une caution

Il s’agit d’une confusion souvent entretenue dans le langage courant. Un dépôt de garantie, c’est une somme d’argent qui a pour but de garantir le propriétaire des divers risques d’impayés locatifs. Une caution, en revanche, est une tierce personne qui signe un acte de cautionnement. Dans ce document, cette personne s’engage à rembourser les dettes d’un locataire en cas de défaut de paiement de sa part.

Un bailleur peut tout à fait exiger les deux avant la signature d’un bail. Mais pour se faire, distinguez bien les notions dans votre annonce.

  • Valoriser les infos pratiques

La présence d’un ascenseur, d’espaces verts, la proximité de transports, de commerces ou d’écoles… Toutes ces informations sont essentielles dans le choix d’un locataire. Nous ne pouvons que conseiller de mettre en avant les atouts qu’offre l’environnement du bien. Ecrire ces informations ne coûte pas cher, et surtout, elles peuvent donner de la valeur à votre bien. Au moment d’écrire votre annonce, faîtes donc comme tout bon agent immobilier, donnez envie au locataire de s’installer chez vous !