Après un millésime 2019 exceptionnel, ce qui se dessine pour 2020

L'année 2019 se termine sur des volumes de vente de logements records et des prix de l'immobilier ancien encore en hausse. Une exubérance portée par des taux toujours plus bas et un appétit insatiable pour la pierre perçue, plus que jamais, comme une valeur refuge. Tout le territoire ou presque est concerné

 Ultra-dynamique », « euphorique », « spectaculaire »… le marché de l'immobilier ancien se conjugue en 2019 en mode superlatif. Après trois années déjà exceptionnelles et, contrairement aux anticipations, la fièvre immobilière n'est pas retombée. Mieux encore, les volumes de transactions ont atteint de nouveaux records. Franchie en septembre dernier, la barre du million de transactions a été largement dépassée. A fin décembre, le nombre de ventes atteindrait 1.075.000 unités, selon les prévisions de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), soit une hausse de 11,4 % par rapport à 2018.

Ni la mise en oeuvre du prélèvement à la source au 1er janvier 2019 ni les mouvements sociaux des « gilets jaunes » n'ont réussi à enrayer la dynamique. Même durant l'été, période habituellement calme, l'activité a été soutenue. Car le crédit immobilier, carburant le plus puissant de cette frénésie d'achat, n'a pas calé. Les professionnels s'attendaient à une remontée des taux au printemps. Elle n'a pas eu lieu. Qui plus est, les taux ont continué à reculer.

« Les taux bas ont démultiplié le pouvoir d'achat », atteste le président de Century 21, Laurent Vimont. « Avec un taux de 1 % sur vingt ans, en remboursant 1.000 euros par mois, un ménage peut acheter un logement de 212.000 euros. Lorsque les taux étaient à 4,5 %, un même montant de remboursement leur permettait d'acheter un bien de seulement 172.000 euros », donne-t-il en exemple. Le recul des taux a aussi rendu éligible au crédit immobilier quantité de ménages qui ne l'étaient pas par le passé, car le montant des mensualités dépassait le tiers de leurs revenu.

Lingot d'or de cette fin de décennie

Lier la santé de fer du secteur aux seules conditions de crédit, fussent-elles exceptionnelles, est cependant réducteur. « Le chômage en retrait, mais aussi une croissance démographique à la hausse influencent positivement le marché », estime le président du réseau Laforêt, Yann Jéhanno. S'y ajoutent les mesures fiscales du gouvernement en faveur du pouvoir d'achat et la diminution de la production de logements neufs,  liée à l'attentisme des communes en période préélectorale . En outre, l'accroissement des familles monoparentales ou recomposées accélère la demande.

Sans oublier la psychologie des Français sur le plan patrimonial. Peu de placements alternatifs trouvent grâce à leurs yeux. La volatilité des Bourses les tétanise quand l'immobilier, actif tangible qu'ils jugent sûr, les rassure toujours. « Employés, ouvriers, cadres moyens… Tout le monde se rue sur l'immobilier.  C'est devenu le véritable lingot d'or de cette fin de décennie, s'exclame Laurent Vimont . On n'a jamais vu ça ! »

A l'heure où le débat sur la réforme des retraites interroge les actifs sur le  niveau de leur retraite future , investir dans la pierre fait figure de planche de salut. « Le profil des investisseurs a rajeuni cette année », observe d'ailleurs la présidente du réseau Orpi, Christine Fumagalli. Ils ont, ajoute-t-elle, « autour de la trentaine plutôt que la quarantaine et veulent se constituer un patrimoine immobilier. Cela les sécurise. Et s'ils n'arrivent pas à devenir propriétaires de leur résidence principale sur des marchés tendus, trop chers, ils achètent des petites surfaces qu'ils louent dans des villes de toutes tailles où il y a une demande estudiantine. »

Grandes villes attractives

Côté prix, la hausse s'est accélérée en 2019. Pour l'ensemble de l'Hexagone, le mètre carré moyen se négocie à 2.632 euros, au 1er janvier 2020, en progression de 2,2 % sur un an, selon l'IPI, indice des prix immobiliers Meilleurs Agents « Les Echos » (+ 1,2 % en 2018). Ces prix moyens, relativement sages, masquent des décalages importants selon les territoires. Avec Paris qui, en valeur moyenne du mètre carré, poursuit sa course en tête, les grandes villes attractives en province tirent le marché vers le haut.

Dans la capitale, les prix ont encore grimpé de 8 % en 2019, selon Meilleurs Agents, portant le mètre carré parisien à 10.175 euros au 1er janvier 2020. « Nous sommes sur un marché extrêmement dynamique, confirme un franchisé Laforêt du 15e arrondissement, Xavier Brochet. A Paris, rien ou presque ne se vend en dessous des 10.000 euros le mètre carré et ce quelle que soit la qualité des biens ».  Et ce n'est pas fini . 

Marché de report

D'après les projections des notaires, le prix des appartements anciens parviendrait à 10.380 euros le mètre carré en février 2020. L'emballement fait tache d'huile en petite couronne parisienne, qui affirme son statut de marché de report. « Les habitants de la capitale qui arrivent en banlieue avec des budgets parisiens contribuent à cette flambée des prix », corrobore Yann Jéhanno. En Ile-de-France, de source notariale, le prix moyen des appartements anciens devait battre un nouveau record de 6.380 euros le mètre carré en février.

En régions, Lyon et Nantes dament le pion à Paris avec des augmentations de respectivement 11 et 9,5 %. 2019 conforte aussi l'émergence de Toulouse (+ 7,3 %) et de Lille (+ 6,9 %) et, dans une moindre mesure, de Marseille (+ 3,5 %) dont le prix moyen au mètre carré se négocie toujours sous la barre des 3.000 euros. D'autres métropoles régionales affichent de belles progressions comme Strasbourg (+ 4,7 %) et Rennes (+ 3,7 %). Certaines sont quasi stables ou en petite hausse comme Bordeaux (+ 0,9 %), dont le ralentissement se confirme, et Grenoble (+ 0,3 %).

Peu de baisses parmi ces grandes villes, à l'exception de Nice (- 0,9 %), Le Havre (- 4,3 %), Saint-Etienne (- 2,6 %) et Dijon (- 1,7 %). Même à la campagne, après dix ans de torpeur, les prix retrouvent des couleurs : l'indice IPI rural au 1er janvier, calculé sur le prix des maisons, affiche une hausse de 1,6 % sur douze mois. « Le marché s'est très bien adapté à l'effet revenu des territoires. Les prix s'ajustent à la baisse là où les revenus des ménages étaient moins élevés », résume le président de la Fnaim, Jean-Marc Torrolion.

Une pénurie de biens se profile

L'effervescence du marché immobilier va-t-elle perdurer en 2020 ? Les professionnels envisagent l'année avec une relative sérénité. Prix comme activité devraient poursuivre leur progression, mais à un rythme plus tempéré. Meilleurs Agents anticipe une hausse de 1,5 % des prix dans l'Hexagone en 2020, et d'environ 5 % dans les dix plus grandes villes. Paris intra-muros pourrait voir ses prix flamber à nouveau de 6 %.

Dans ce marché toujours tonique, des grains de sable pourraient toutefois gripper le marché comme la pénurie de biens qui se profile dans les villes dynamiques, où il devient compliquer d'acheter. Les négociations se font rares. Un phénomène qui contribue à l'emballement des prix. Sauf que, tempère Christine Fumagalli, « face à l'assèchement de l'offre dans les mégalopoles, et aux prix trop élevés, les acheteurs raisonnent autrement. Ils s'intéressent de plus en plus aux villes « secondaires » accessibles à moins de deux heures de transport de celles-ci et attrayantes en termes de qualité de vie. La verdure et un environnement respirable sont des critères de plus en plus recherchés. » Des villes comme Rouen, Orléans et Angers profitent de cette nouvelle tendance.

Autre ombre au tableau, le coup de frein possible des banques sur le crédit, alors que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF)  leur demande plus de prudence . Ce qui pourrait ralentir la cadence du marché. De même, l'évolution de la fiscalité locale devient un  sujet de préoccupation grandissant pour les candidats à la propriété. Si la taxe d'habitation, doit être progressivement  supprimée d'ici à 2023 , la taxe foncière, elle,  ne cesse d'augmenter . Et ce n'est sans doute pas fini.