Usage privatif d'une partie commune : que dit la loi ?
Théoriquement, le règlement de copropriété détermine (pour chaque copropriété), la liste des parties privatives et des parties communes. Si tel n’est pas le cas, c’est la loi (n° 65-557) du 10 juillet 1965 sur la copropriété qui fixe leurs limites (articles 2 et 3).
En cas de litige, par exemple lors de la cession d’un lot, les juges s’appuieront sur le règlement de copropriété et sur ce texte de loi pour déterminer si le litige concerne une partie commune ou une partie privative.
Le droit de jouissance exclusif n’est pas un droit de propriété
Beaucoup l’ignorent mais le droit de jouissance exclusif d'une partie commune n'est pas un droit de propriété. Il s'agit d'un simple droit d'usage privatif.
En principe, les parties communes ont un usage collectif et chaque copropriétaire peut les utiliser et y circuler librement. Toutefois, un droit de jouissance exclusif peut être attribué à certaines parties communes au bénéfice d’un ou plusieurs copropriétaires, notamment lorsqu'ils sont les seuls à y avoir accès. Cette disposition concerne notamment les balcons, les terrasses, les jardins, les cours, les combles et les couloirs.
Ce droit de jouissance privatif peut être temporaire ou permanent, rattaché à un lot ou à un copropriétaire. Il peut être accordé par le règlement de copropriété ou par les autres copropriétaires lors d'un vote en assemblée générale. Le droit de jouissance exclusif d'une partie commune doit être prévu par le règlement de copropriété ou une décision prise en assemblée générale (à la double majorité de l’article 26).
Rappel : le vote à la double majorité suppose la majorité des copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés, absents) à condition que cette majorité représente au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.
Définition du droit de jouissance ?
Le droit de jouissance peut être attribué nominativement à un copropriétaire. En ce cas, il est personnel et ne peut pas être transmis. Il peut également être rattaché à un lot. Dans cette hypothèse, le droit est permanent et il est transmis avec le lot en cas de vente, décès ou succession.
La jouissance exclusive de la partie commune doit être conforme à la destination de l’immeuble.
Dans le respect de cette destination, de petits aménagements sont possibles sans autorisation. Ils concernent par exemple, le fait de disposer des pots et bacs à fleurs, d’installer du mobilier de jardin (table, chaises, parasol...) ou de faire des barbecues (sous réserve que cela ne soit pas interdit par le règlement de copropriété). De façon générale, l'usage exclusif d'une partie commune ne doit pas créer de nuisances vis-à-vis du voisinage.
Entreprendre des travaux dans une partie commune dont un tiers à la jouissance privative nécessite en revanche l'accord des copropriétaires.
La majorité nécessaire varie selon l'ampleur des travaux envisagés. La majorité est nécessaire si les travaux affectent les parties communes ou leur aspect extérieur, par exemple lors de constructions légères comme un abri de jardin, la couverture d’une terrasse, l’installation d’une pergola ou d’un appentis.
La majorité des 2/3 est en revanche requise si les travaux modifient en profondeur les parties communes comme par exemple la création d'une véranda ou d'une terrasse.
Partie privatives et charges de copropriété
Le règlement de copropriété peut mettre à la charge du titulaire du droit de jouissance exclusive, des frais d'entretien spécifiques.
En revanche, les dépenses relatives au gros-œuvre de l'immeuble (travaux d'étanchéité pour une toiture terrasse à usage privatif par exemple) sont supportées par l'ensemble des copropriétaires.