Agrandir son habitation

Augmenter sa surface habitable sans changer de logement c’est possible ! Vous habitez dans un immeuble ? Vous pouvez acheter à la copropriété les combles ou le local à vélo ; devenir propriétaire d’une ou plusieurs chambres de bonne au dessus de votre logement ou vous offrir l’appartement de votre voisin de palier. Vous habitez une maison ? Cela semble encore plus simple ! Pourquoi ne pas créer un étage supplémentaire ou construire une extension en empiétant sur votre jardin ?

Séduisants, ces scénarios ne sont pas aisés à mettre en œuvre. Avant d’engager des sommes importantes, renseignez-vous sur les chances de mener à terme votre projet. De la théorie à la pratique, l’écart est parfois important.

En appartement : En copropriété, agrandir son logement "sans bouger" consiste à racheter un "bout" des parties communes de l’immeuble ou un lot privatif à un autre copropriétaire.

* Acheter les parties communes :

Agrandir un logement passe parfois par le rachat de parties communes (palier, combles, loge de gardien, etc.) de l’immeuble. Ce type de transaction nécessite l’accord de la copropriété (article 26 de la loi du 10/07/65) réunie en assemblée générale. Il faut également proposer un prix satisfaisant toute la copropriété. Cette valeur s’aligne toujours sur le prix de marché. L’acheteur peut volontairement faire une offre supérieure pour séduire l’ensemble des copropriétaires et concrétiser son projet.

* Acheter un lot privatif

Vous prévoyez d’acheter l’appartement contigu au vôtre ? Réunir les deux lots vous obligera peut être à percer le mur porteur. Avant d’engager ces travaux, il faudra disposer de l’accord de la copropriété. Si cette dernière s’y oppose, il sera impossible de faire communiquer les deux lots. Pensez à faire ces démarches en amont, sous peine d’être coincé(e).

Conseil : pour mener à bien ces deux opérations, mieux vaut éplucher le règlement de copropriété de votre immeuble. Pour mémoire, ce document détermine les conditions d’utilisation des parties privatives et communes. Chaque copropriétaire est soumis à des règles concernant son mode d’occupation, l’usage des parties communes et privatives de l’immeuble. Certains règlements refusent la transformation d’une boutique (en pied d’immeuble) en logement, la vente des chambres de service à des personnes extérieures à la copropriété, etc.

En maison

Agrandir une maison s’avère une entreprise complexe et fastidieuse. Autant le savoir dès le départ !

* Le respect des règles d’urbanisme

Impossible de construire une "aile" supplémentaire à votre pavillon sans vous informer sur les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune. Elles sont décidées par le conseil municipal afin de "gérer" l’urbanisation de la ville.

Strictes et précises, ces règles sont inscrites dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Sur chaque terrain, le PLU détermine le Coefficient d’Occupation des Sols (COS). Ce chiffre fixe la surface constructible par rapport à la superficie du terrain. Il s’agit de la densité maximale de construction autorisée.

Par exemple : vous avez un terrain de 1 000 mètres carrés avec COS de 0,3. Vous avez le droit de construire au maximum 300 m2 (1000x 0,3) de Surface hors œuvre nette (SHON), c’est-à-dire la surface totale du plancher moins toutes les surfaces non habitables (épaisseurs des murs, emprise des escaliers, etc.).

Une municipalité souhaitant densifier les logements sur son territoire affichera un COS élevé. En revanche, une autre, soucieuse de préserver son aspect historique ou de limiter son extension, imposera volontairement d’un COS faible. Il sera quasiment impossible de construire.

Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître votre marge de manœuvre.

* Le permis de construire

Depuis le 1er octobre 2007, la procédure a été simplifiée. Toutefois, cette démarche administrative est nécessaire pour des travaux effectués sur une construction existante. La demande de permis ce construire est obligatoire pour :

- Une surface hors œuvre brute supérieure à 20 mètres carrés ;

- Des travaux qui modifient le volume du bâtiment, percent ou agrandissent ou font une ouverture sur un mur extérieur ;

- Des travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment.

* La déclaration de travaux

C’est une sorte de "petit" permis de construire destiné à des travaux de faible importance. Le dossier à constituer pour cette démarche administrative est plus simple et le délai d’obtention plus court.

La déclaration de travaux concerne des constructions existantes comme : des travaux de ravalement ; les travaux qui modifient l’aspect extérieur du bâtiment ; les changements de destination. les travaux ayant pour effet de créer une surface hors oeuvre brute supérieure à 2 mètres carrés et inférieure à 20 mètres carrés.

* Le recours facultatif à un architecte

Le recours à ce professionnel du bâtiment n’est pas obligatoire en dessous de 170 mètres carrés constructibles. Toutefois, l’architecte peut être utile pour imaginer une extension harmonieuse avec le bâti existant, disposer d’une création architecturale originale avec des formes contemporaines, utiliser des matériaux innovants.

A votre demande, cet homme de l’art est capable de sélectionner les entreprises, de réaliser les démarches administratives nécessaires aux travaux et de suivre le chantier.

Un financement approprié

Un crédit immobilier classique peut servir à financer vos travaux, mais n’oubliez pas que l’épargne logement (sous forme de plan ou compte) peut être précieuse pour des montants de quelques dizaines de milliers d’euros. Selon les textes, le prêt épargne logement peut servir à réaliser des travaux d’extension, d’amélioration ou d’agrandissement de sa résidence principale.

Des dépenses récurrentes supplémentaires

* Des taxes recalculées à la hausse

Vous avez réalisé des travaux d’agrandissement dans votre pavillon ou racheté le studio voisin pour transformer votre 3 pièces en 4 pièces ? N’oubliez pas que vos taxes foncières et d’habitation vont augmenter. Pour mémoire, ces deux impôts locaux sont calculés sur la base de la surface habitable et locative du logement.

Concernant la taxe foncière, la loi prévoit que toutes constructions, reconstructions et agrandissements bénéficient d’une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant deux ans, à compter du 1er janvier qui suit la date d’achèvement des travaux. Pour en bénéficier, vous devez déposer au centre des impôts une déclaration d’achèvement des travaux dans les 90 jours suivant la fin du chantier. L’exonération prend effet à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement des travaux.

* Des charges de copropriété majorées

Le rachat de parties communes à la copropriété (combles, local à vélo, loge de gardien, etc.) oblige un nouveau calcul des quote-parts de l’ensemble de la copropriété. La raison ? Un nouveau lot de copropriété est créé. Cette nouvelle clef de répartition implique aussi la modification par un notaire des pages du règlement officiel de la copropriété et la publication de cette "nouvelle version" au Bureau des hypothèques. Supportés par le copropriétaire acquéreur, ces frais se chiffrent entre 2.000 et 3.000 euros.

A savoir : l’achat d’un logement contigu à son logement ne provoque aucun changement dans le calcul des quotes-parts puisqu’il s’agit d’une partie privative déjà existante. Au lieu de disposer d’un lot de copropriété, vous en aurez deux. Vos deux quotes-parts s’additionneront pour le paiement des charges et pour voter.