Nouveau DPE : votre bien peut-il perdre de la valeur ?

On n’y pense pas forcément, mais la réforme du diagnostic de performance énergétique peut influencer le prix des logements. Si certains verront leur note baisser, d’autres, au contraire, seront mieux classés.

Prévue par la loi Elan de 2018, la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) devenait inéluctable, notamment depuis la dernière réglementation thermique qui fixe les nouveaux standards dans la construction. Le nouveau DPE s’applique depuis le 1er juillet 2021, et son affichage devient obligatoire sur les annonces immobilières à partir du 1er janvier 2022, avec notamment une estimation théorique de la facture annuelle en euros. Plus fiable que son prédécesseur, il tient compte des équipements présents dans le logement, mais également de ses caractéristiques techniques (matériaux de construction, isolation…). 

Par ailleurs, le DPE devient juridiquement opposable, comme c’est déjà le cas pour les autres diagnostics immobiliers (amiante, plomb, métrage loi Carrez…). Autre changement de taille : l’instauration d’une double-notation, avec une étiquette énergétique évaluant la consommation du bien et une étiquette climat évaluant son taux d’émission de CO2.  Avec une nouveauté susceptible d’inquiéter les propriétaires : c’est la plus mauvaise de ces deux notes qui sera retenue comme étiquette globale du bien.

La notion de valeur verte

Le gouvernement estime que la note d’environ 40% des logements pourrait ainsi être modifiée, mais pas uniquement à la baisse. Si 800.000 nouvelles habitations devraient être qualifiées de passoires thermiques (étiquettes F et G), 600.000 autres pourraient sortir de cette catégorie, notamment celles chauffées à l’électricité ou au bois, énergies moins émettrices de gaz à effet de serre que le fioul ou le gaz. 

Ces variations d’étiquettes énergétiques devraient logiquement avoir une incidence sur la valeur des biens immobiliers. Selon une étude des Notaires de France, la valeur verte d’un logement s’est peu à peu imposée comme un nouveau critère dans le cadre d’une vente. Si un appartement voit sa note énergétique passer de C à D, voire de C à E, il perdra donc en attractivité. Et s’il est moins recherché sur un marché très concurrentiel, son prix pourrait lui aussi dégringoler. 

Néanmoins, la même étude estime que les appartements seront moins touchés que les maisons, et que les logements les plus récents tireront leur épingle du jeu. Sans oublier que cette réforme aura moins d’impact dans les régions méridionales, où les besoins en chauffage sont moins importants.

Anticiper la réforme

Pas question pour autant de paniquer. Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier et que vous avez réalisé un DPE entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, celui-ci reste recevable jusqu’au 31 décembre 2024. La situation est la même pour les propriétaires ayant réalisé un investissement locatif : le DPE de leur appartement ou maison reste applicable encore quelques années. 

Il est tout de même préférable d’envisager la réalisation d’un nouveau diagnostic dans des délais raisonnables. Depuis le 1er janvier 2021, il est en effet interdit d’augmenter les loyers des biens immobiliers porteurs d’une étiquette F ou G situés dans l’une des 28 agglomérations appartenant aux zones tendues comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille (uniquement en cas de remise sur le marché). Une mesure qui peut évidemment impacter la valeur du bien, devenu moins séduisant pour celui qui souhaite réaliser un investissement locatif.

Et ce d’autant plus que le Conseil constitutionnel a récemment validé les articles de la loi Climat et Résilience concernant l’interdiction de la location des passoires énergétiques. Concrètement, il ne sera plus possible de mettre ou de remettre sur le marché locatif les habitations trop gourmandes en énergie à compter de 2025 (classe G) et 2028 (classe F). A noter que dès 2034, cette mesure s’appliquera aussi aux logements qui ne sont pas considérés comme des passoires thermiques à l’heure actuelle (classe E). 

Si vous êtes propriétaire d’un bien appartenant à ces catégories, l’idéal serait donc de programmer rapidement des travaux d’isolation, afin de ne pas vous retrouver dos au mur dans quelques années.