Copropriété : comment contester ses charges ?

Vous payez des charges pour un ascenseur alors que vous vivez au rez-de-chaussée ? Petit guide pratique si vous souhaitez contester le montant et la répartition des charges.

Comme tous les copropriétaires d’un immeuble, chaque occupant doit s’acquitter des charges pour l’entretien et l’administration des parties communes et des murs du bâtiment. Si tout le monde est en général d’accord sur ce principe, le calcul annuel des sommes à payer est souvent sujet à contestation. 

Le mode de calcul de répartition diffère selon la nature des charges : il faut distinguer les « charges courantes relatives à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes » et les « charges particulières pour les services collectifs et équipements communs ».

Charges générales ou charges particulières ? 

Les charges générales concernent par exemple les honoraires du syndic, les frais d’enlèvement des ordures ménagères ou la réfection des toitures. Les charges particulières sont relatives aux frais de gardiennage ou à l’entretien de la chaudière et de l’ascenseur. 

Pour les charges générales, tous les copropriétaires doivent participer à hauteur de leur quote-part des parties communes appelées « tantièmes », qui sont exprimés en pourcentages de l’ensemble de toutes les parties communes de l’immeuble. 

De leur côté, les charges particulières sont payées en fonction de l’utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot. Par exemple, les copropriétaires des lots du rez-de-chaussée n’ont pas à supporter les frais d’un ascenseur, sauf s’il dessert la cave ou le parking. En revanche, le copropriétaire sportif d’un étage élevé ne peut pas refuser de participer au motif qu’il ne l’utilise jamais.

L’importance du règlement de copropriété 

Les contributions et les tantièmes de tous les copropriétaires sont consignés dans le règlement de copropriété. C’est un document contractuel établi par le syndic, accessible à toutes les parties prenantes. Même s’il comporte une erreur de calcul dans les quote-parts, il ne peut être modifié que par une décision unanime des copropriétaires en assemblée générale. Si un seul d’entre eux refuse cette modification, la répartition des charges restera inchangée. Seul recours possible en cas de blocage : une décision du tribunal de grande instance. 

Pour contester ses charges, il faut alors intenter une « action en révision d’une clause ». Le copropriétaire ne peut y recourir que si sa quote-part de charges est supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être. Le plus simple est encore de se faire accompagner par un avocat devant la complexité de la procédure. 

Cette action doit être intentée dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété. Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui devra s’appliquer dès le premier jour de l’exercice comptable suivant (en général au 1er janvier).